A extinção do condomínio pela estremação

Por Natália Araújo | 16/03/2023

A extinção do condomínio pela estremação

Por Natália Araújo | 16/03/2023

Na legislação brasileira estão previstos diversos tipos de condomínios, dentre eles o denominado geral, voluntário ou necessário, cujas formas de extinção podem ser variadas e estão em constante questionamento na busca de desburocratização. Neste contexto, destaca-se a estremação, a qual será tratada adiante.

O condomínio geral tem como principal característica a propriedade simultânea por duas ou mais pessoas sobre o mesmo imóvel, cabendo-lhe, assim, uma porcentagem ou fração ideal sobre o todo. Aqui, cabe ressaltar que, quanto à forma, o condomínio pode ser classificado como "pro indiviso" ou "pro diviso”. No primeiro a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, mas sem a localização física de suas respectivas frações ideais. A comunhão existe de fato e de direito, permanecendo o bem indiviso, vez que não existem partes certas e determinadas para cada condômino. Já no condomínio pro diviso, a fração ideal de cada condômino pode ser fisicamente localizada, cabendo a cada um uma parte certa e determinada do imóvel. Ainda, em condomínios pro divisos rurais, geralmente é possível identificar a delimitação física das frações ideais por meio de cercas ou mouros.

A existência de um condomínio pro diviso pode acarretar diversos problemas aos proprietários, como por exemplo a dificuldade para promoverem isoladamente desmembramentos na área, registros de transferências, averbações de construções, alteração na destinação do uso do bem, arrendamentos, alienação fiduciária para obtenção de recursos bancários, bem como quaisquer outros atos que dependam da perfeita caracterização do imóvel e anuência dos demais condôminos.

Dentre as soluções para a extinção de um condomínio geral, seja ele pro indiviso ou pro diviso, destacam-se a escritura pública de divisão amigável e a ação judicial de divisão. Nesses casos, estas ações dependem do desmembramento da área do restante do condomínio, envolvendo todos os condôminos, o que torna o processo mais longo e burocrático.

Sendo assim, para a extinção do condomínio pro diviso, além das formas acima citadas, foi criado o instituto da estremação, como forma de desburocratizar o processo de regularização de imóveis rurais e urbanos.

A estremação visa dar limites, divisas e confrontações a uma fração ideal do imóvel, de modo que a situação registral passe a corresponder à realidade física existente e, diferentemente das formas de extinção já citadas, esta opção apresenta maior agilidade, pois não exige a necessidade de intervenção de todos os condomínios, mas tão somente dos efetivos confrontantes da área a ser regularizada, podendo ser realizada diretamente no Cartório de Registro de Notas, com a lavratura de escritura de estremação e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A estremação foi disciplinada pela primeira vez em meados de 2005 no projeto "Gleba Legal" da Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul, que inicialmente tratava apenas da regularização para os imóveis rurais. Posteriormente o Provimento n° 260/2013 da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais estabeleceu o procedimento para a regularização, sendo normatizado e atualizado no Provimento Conjunto n° 93/2020 do CGJ de Minas Gerais.

É certo que a estremação ainda é um procedimento pouco utilizado e seu cabimento deve ser bem avaliado por profissional qualificado na consultoria imobiliária com a finalidade de apurar as condições do registro imobiliário que devem ser trabalhadas com vistas à extinção dos condomínios. Ressalva-se que a análise jurídica de cabimento da estremação vai além da mera análise de matrículas e registros imobiliários, envolvendo um conhecimento amplo nas situações imobiliárias voltadas à segurança jurídica, despesas envolvidas, celeridade do procedimento e eficácia na via extrajudicial

A equipe de Advogados da Lacerda Diniz Sena se coloca à disposição para esclarecimentos e assessoria no que for necessário.

 

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