A ilegalidade da correção monetária mensal das parcelas do compromisso de venda e compra de imóveis com prazo para pagamento inferior a 36 meses
A ilegalidade da correção monetária mensal das parcelas do compromisso de venda e compra de imóveis com prazo para pagamento inferior a 36 meses
Por Mariana da Silva Santos
Muitas são as dúvidas dos empreendedores e empresas do ramo de loteamentos e construção civil acerca da viabilidade da incidência de cláusula de correção monetária mensal em contratos de venda de unidades autônomas de forma parcelada, considerando a necessidade de recomposição do preço em razão da perda de valor inerente à inflação. Os questionamentos abrangem desde o parcelamento do preço do imóvel junto ao próprio empreendedor ou através do financiamento habitacional junto às instituições financeiras.
A legislação vigente, a saber, a Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995, que dispõe sobre o sistema monetário nacional, estipula em seu texto que a incidência do reajuste monetário deve ser anual.
No mesmo sentido, a Lei 10.192 de 14 de fevereiro de 2001, que dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real, aduz que é admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste nos contratos com prazo de duração igual ou superior a um ano, por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados, determinando a nulidade de qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária por periodicidade inferior a um ano.
Todavia, a Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, admite a estipulação de cláusula contratual de reajuste com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, para fins de contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados. No entanto, o reajuste mensal é admitido apenas para os contratos de comercialização de imóveis em que é estabelecido o prazo para pagamento por, no mínimo, 36 (trinta e seis) parcelas mensais.
Desta forma, são nulas de pleno direito, mesmo que pactuadas, as cláusulas contratuais que estabeleçam a cobrança da correção monetária mensal nos compromissos de venda e compra de imóveis com prazo inferior a 36 (trinta e seis meses), mesmo que a referida cobrança seja praxe no mercado imobiliário.
Apenas as instituições financeiras têm a faculdade de cobrar o reajuste mensal em contrato com prazo para pagamento inferior a 36 (trinta e seis) meses, o que não ocorre com as demais pessoas, físicas ou jurídicas, conforme previsão contida na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre dos Sistema de Financiamento Imobiliário e outros regramentos.
Atualmente, os Tribunais brasileiros, majoritariamente, têm entendido pela não incidência da atualização monetária mensal nos contratos com prazo de pagamento inferiores a 36 (trinta e seis meses). Inclusive, nos casos em que há uma parcela com valor mínimo ou irrisório estabelecida com vencimento após 36 (trinta e seis meses), os tribunais têm visto tal previsão contratual como forma clara de fraude, evidenciando o intuito de enquadrar-se na hipótese legal e, com isso, permitir a incidência de correção com periodicidade mensal.
Nesse cenário, inúmeras são as consequências para as construtoras, incorporadoras e loteadoras que acarretam inclusive em aumento das demandas judiciais.
Em razão da controvérsia do tema, da divergência encontrada na legislação e das necessidades e planos de vendas praticados pelos empreendedores, é de suma importância uma assessoria jurídica especializada na confecção dos contratos padrões de loteamentos e incorporações imobiliárias, para que os instrumentos reflitam as determinações legais, conforme cada caso.
