Estruturação de Incorporação Imobiliária por meio de Sociedade em Conta de Participação
Estruturação de Incorporação Imobiliária por meio de Sociedade em Conta de Participação
Por Marina Rocha Ostertag
Diversas são as estruturas legais existentes para a concretização de Incorporações Imobiliárias, no que diz respeito à vinculação de interesses comuns entre empreendedores e proprietários de terrenos. Formatos societários e estruturas contratuais vem sendo usados há anos com o objetivo de permitir a união de forças e recursos, traduzindo relações curtas ou duradouras, conforme o caso.
Estruturas clássicas como os contratos de permuta física, permuta financeira ou, ainda, a constituição de sociedades de propósito específico (SPE), já vem sendo bastante difundidos no mercado imobiliário para regrar os investimentos em terrenos alheios, mediante variadas formas de contraprestação e variados graus de responsabilização entre as partes.
Neste sentido, cada vez mais as partes, em especial proprietárias de terrenos, vem buscando formas de negociar com outro viés de segurança perante terceiros, encontrando na constituição de sociedades em conta de participação (SCP) uma alternativa para que a atividade constitutiva do objeto social seja exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando o terrenista, na posição de sócio participante, apenas dos resultados correspondentes.
Isto, porque apenas o sócio ostensivo obriga-se perante terceiros, o que não descaracteriza a estrutura societária de divisão de responsabilidades, à medida em que o sócio participante compartilha os riscos do negócio por meio da divisão de lucros e dividendos na forma do contrato de constituição desta sociedade.
Cumpre esclarecer que o fato de as sociedades em conta de participação não serem registradas nas juntas comerciais, por muito tempo representou um obstáculo ao registro imobiliário de aquisições de terrenos por elas, sob devolutivas diversas, como por exemplo a ausência de personalidade jurídica.
Não obstante, embora não estejam sujeitas às formalidades legais das demais sociedades, as sociedades em conta de participação devem ser cadastradas perante a Receita Federal, o que confere a elas a possibilidade e a necessidade de realização da inscrição contábil.
Atualmente, esta estrutura vem sendo mais difundida entre os incorporadores e cada vez mais compreendida entre os registros de imóveis para fins de registro de aquisições imobiliárias pelas sociedades em conta de participação, para fins de incorporações imobiliárias, embora ainda sejam necessárias intervenções e esclarecimentos em variados graus, em se tratando de cartórios que ainda não realizaram registros desta natureza.
A Lacerda Diniz Sena Advogados está à disposição para tratar do tema e sanar quaisquer dúvidas sobre o assunto.
