Impactos da decisão do STJ acerca da desvinculação da base de cálculo do ITBI à do IPTU
Impactos da decisão do STJ acerca da desvinculação da base de cálculo do ITBI à do IPTU
by Flaviane Fioravante Coelho, Hatus Rodrigues Ferreira e Larissa Almeida Fraga Cangussú
Por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo n° 1.113, cujo acórdão foi publicado em 03/03/2022, a 1° Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU, estabelecendo parâmetros procedimentais importantes para o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.
A controversa central discorrida diz respeito à apuração da base de cálculo do ITBI mediante equiparação do valor venal utilizado para apuração e lançamento do IPTU. Com efeito, dispõe o CTN que a base de cálculo dos impostos em comento é o valor venal dos bens transacionados. Contudo, em síntese, o arbitramento desse valor difere em se tratando dos impostos citados, vez que, o valor da transação geradora do ITBI deve englobar além das características físicas e geográficas do imóvel, o interesse pessoal ponderado pelos negociantes ao firmar o negócio jurídico em condições normais de mercado, trata-se, portanto, de um valor subjetivo. Em contrapartida, a apuração e lançamento do ITPU consiste em ato unilateral e estimado pelo Município. Desta feita, não seria razoável a equiparação do valor venal para apuração de ambos impostos, vez tratar-se de operações com variáveis distintas.
O ITBI é sujeito ao autolançamento, e sua incidência ocorre por declaração ou por homologação a depender da legislação municipal, sendo os valores indicados pelo contribuinte com base nos parâmetros estabelecidos na negociação realizada.
O STJ entendeu que, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado do bem. Nesse sentido, válido destacar que cada transação imobiliária pode sofrer oscilações, a depender de circunstâncias relevantes sobre o imóvel ou interesses pessoais do vendedor e comprador no ajuste do preço.
Contudo, a presunção de veracidade não é absoluta, podendo ser afastada diante da constatação nítida e imediata de que o valor arbitrado é incompatível com a realidade do imóvel, cabendo ao fisco instaurar procedimento próprio para apuração da base de cálculo, assegurado o contraditório ao contribuinte, que deverá demonstrar as peculiaridades que justificam o valor informado.
Significa dizer, portanto, que a base de cálculo não pode ser determinada de forma unilateral pelo município, ficando afastada a possibilidade do indevido lançamento do imposto de ofício com a adoção de valores de referência pela Administração Municipal.
A pacificação do tema pelo STJ, além de amenizar os impactos tributários, possibilitando um justo procedimento de apuração e incidência do imposto em respeito às leis do livre mercado nas transações imobiliárias, promove vantagens procedimentais uma vez que com o acesso prévio aos valores indicados pelo fisco, há a possibilidade de adequação dos termos declarados, no que couber, além de coibir onerações desproporcionais do tributo.
Assim, para garantir que seus direitos sejam resguardados nas transações imobiliárias é fundamental contar com o assessoramento de um advogado especializado que, a partir de sua análise técnica e experiência prática, poderá prestar as devidas orientações em todas as etapas do processo, evitando prejuízos e garantindo a concretização do negócio.
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