O modelo contratual Built to Suit, mais conhecido como BTS, que em tradução livre quer dizer “construir para servir”, é um contrato de locação no qual o locador, que frequentemente é o proprietário ou futuro adquirente do imóvel, assume a responsabilidade de construir ou fazer uma grande reforma no imóvel de acordo com as especificações e necessidades do futuro locatário, que objetiva implementar determinada atividade econômica no local e se compromete a ocupar o imóvel por período compatível com os lucros esperados em decorrência do investimento na construção.

A operação de BTS é regulamentada pela Lei nº 12.744 de 19 de dezembro de 2012, que alterou o artigo 4º e acresceu o artigo 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para tratar sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

As principais características do contrato BTS são a locação por prazo determinado, as condições livremente pactuadas entre as partes, a possibilidade de haver a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato, e em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, este deverá cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Essa modalidade contratual é vantajosa para o locador/proprietário em razão de oportunizar o investimento em ativos imobiliários com maior segurança. O prazo de vigência do contrato é estipulado por um período extenso suficiente para garantir a ele o retorno do investimento.

Lado outro, considerando a dificuldade de encontrar imóveis que ofereçam as características desejadas e adequadas para o desenvolvimento das atividades do locatário, o contrato de BTS se mostra interessante por dispensá-lo de investir em uma construção própria que tomará tempo, recursos e preocupações que não são o foco ou o momento do seu negócio. Outra vantagem para o locatário é que o valor pago mensalmente a título de aluguel poderá ser contabilizado como despesa operacional, possibilitando a redução da carga tributária.

Ante o acima exposto, a operação de BTS é considerada de alta complexidade jurídica, principalmente por se tratar de uma locação atípica, com condições livremente pactuadas entre as partes, sendo recomendado sempre o acompanhamento de corpo jurídico especializado, haja vista as peculiaridades do contrato e a necessidade de uma visão estratégica a longo prazo em relação ao negócio do locatário, para o que nossa equipe imobiliária está à disposição.

Fontes:

BRASIL. Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Diário Oficial da União, 2012. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm. Acesso em 14 out. 2022.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 2012. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em 14 out. 2022.

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