Lacerda Diniz Sena

Grande parte dos comerciantes, independente do segmento, utiliza-se do contrato de locação para a instalação de seu ponto comercial e a prática de sua atividade.

No que se refere à maioria dos contratos firmados, estes costumam ter prazos aproximados de 60 (sessenta) meses, os quais totalizam 5 (cinco) anos, de modo que, a maior dificuldade que muitos comerciantes encontram é, quando da renovação contratual, ajustar com o locador o valor do novo aluguel, uma vez que este já sofreu ao longo dos anos com reajustes e variações do mercado.

Por muitas vezes, o comerciante locatário, com o intuito de manter seu ponto comercial, acaba por acatar as condições para renovação do contrato de locação impostas pelo locador, proprietário do imóvel, ou, em casos mais extremos, desocupar o imóvel e localizar um novo ponto com valor condizente com sua pretensão e possibilidade, visando a viabilidade financeira do negócio.

Pois bem.

É neste contexto que a Ação Renovatória, regulamentada pela Lei nº 8.245 de 1991, mais conhecida como “Lei de Locações” ou “Lei do Inquilinato”, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê a possibilidade de renovação do contrato de locação de imóvel comercial e, consequentemente, do ponto estabelecido pelo locatário, com a fixação de aluguel justo e condizente com o valor praticado pelo mercado.

Ou seja, caso o locatário (comerciante) e locador (proprietário) não entrem em um consenso quanto às condições contratuais para a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, em especial quanto ao valor do aluguel e demais encargos, poderá o locatário se valer da Ação Renovatória de Locação, a qual está prevista no art. 71 da Lei 8.245/91.

A referida ação visa homenagear e privilegiar a constituição do ponto comercial, uma vez que, quando preenchidos os requisitos legais, entende-se que, naquele ponto, constituiu-se uma empresa, a qual passou a fazer parte da atividade comercial daquela região, possuindo valor econômico e social, haja vista que, além de todo o cenário econômico envolvido, deve-se resguardar a função social da empresa, com a manutenção dos empregos ali gerados.

Quanto ao prazo para a propositura da referida ação, o §5º do art.51 dispõe que do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Isso quer dizer que, se não ajuizada dentro do prazo previsto por lei (art. 51, §5º da Lei 8.245/91), o locatário perderá o direito de pleitear judicialmente a renovação compulsória, ficando sujeito à negociação direta com o locador, o que pode acarretar condições desfavoráveis ou, até mesmo, a perda do ponto.

Além de observado o prazo decadencial acima, conforme prevê o art. 71 da Lei de Locações, deverão ser observados alguns requisitos obrigatórios e cumulativos para o ajuizamento da referida ação, dentre os quais aqueles previstos no art. 51 da mencionada lei, o qual dispõe que (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Quando do ajuizamento da Ação Renovatória, o locatário, além de demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários para o manejo da ação, deverá apresentar ao juiz a sua proposta para a renovação do contrato, de modo que, o locador será citado para que tome conhecimento da referida ação e apresente sua contestação (defesa), podendo alegar, dentre as matérias de defesa, (i) não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; (ii) não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; (iii) ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, além, eventualmente, apresentar sua contraproposta para a renovação do contrato.

Não havendo consenso entre as partes, o juiz irá sanear o processo, fixar os pontos controvertidos e intimará as partes para que especifiquem as provas que pretendem produzir.

Neste momento, havendo impasse quanto ao justo valor do aluguel a ser fixado, em regra, é realizada a prova pericial, na qual é elaborado laudo por perito da área de engenharia, onde será feita profunda avaliação quanto ao valor de mercado do imóvel objeto da locação, apurando assim, o justo e real valor de mercado.

Após a confecção do laudo pericial, o juiz terá informações técnicas produzidas por expert para, então, se preenchidos os requisitos da ação, renovar o contrato compulsoriamente, fixando o valor justo de mercado no que se refere ao valor do aluguel para o novo período.

Importante mencionar que existem hipóteses em que o locador não será obrigado a renovar o contrato de locação, conforme previsto no art. 52 da Lei 8.245/91. Essas hipóteses são: (i) se por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; (ii) o imóvel vier a ser utilizado pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Esta última hipótese não se aplica a imóveis locados dentro de Shopping Center.

Assim, preenchidos os requisitos, a Ação Renovatória garante ao locatário uma renovação justa ou, no mínimo, um maior poder de negociação com o locador, uma vez que o ajuizamento da referida ação não obsta a possibilidade de renovação amigável do contrato durante o trâmite processual, bastando para tanto comunicar o juízo a composição entre as partes com a consequente extinção do processo.

O Time de Contencioso Cível da Lacerda Diniz Sena está atento à jurisprudência e às alterações legislativas, sempre apoiando os clientes parceiros no auxílio efetivo de suas demandas. Em caso de dúvidas, entre em contato conosco.