Lacerda Diniz Sena

A Garantia Real do Patrimônio Rural em Afetação (PRA), implementada por meio da Lei do Agro (Lei Federal nº. 13.986/2020), surgiu como uma novidade legislativa apta a aumentar as modalidades de garantias reais existentes no mercado imobiliário, com foco na possibilidade de destinação de um mesmo imóvel como garantia de mais de uma operação ao mesmo tempo, observados os limites legais.

No atual cenário do Agronegócio, novas modalidades de garantias foram se mostrando cada vez mais necessárias para a maior fluidez e eficiência do sistema, para assegurar o cumprimento de obrigações através da diminuição de riscos e custos financeiros que possam envolver a transação visando o adimplemento por parte dos credores.

O patrimônio rural em afetação trata-se de garantia real sobre a totalidade, parcela ou fração específica do imóvel objeto da transação, referida garantia abrange o terreno e benfeitorias.

Possui como objetivo formar um patrimônio autônomo, ficando inteiramente destinado à realização de determinada finalidade. Dessa forma, se limita a servir de garantia a uma operação de crédito de forma que fique disponível para uma única finalidade, que é a vinculação em garantia na Cédula Imobiliária Rural (CIR) ou na Cédula de Produtores Rurais (CPR).

Ademais, interessante mencionar que a referida garantia real não abarca a pequena propriedade rural, os imóveis gravados com ônus real, área até quatro módulos fiscais respeitada a fração mínima de parcelamento e o bem de família.

Observa-se que para se concretizar a constituição de afetação no patrimônio rural, o imóvel deve passar pelo georreferenciamento em sua totalidade, independentemente se a constituição ocorra apenas em uma parcela do imóvel.

Ressalta-se que os imóveis rurais com área inferior a 100 ha. (hectares), objeto de desmembramento, parcelamento, remembramento ou de qualquer situação de transferência, não precisam ostentar de imediato o georreferenciamento e a certificação do INCRA, conforme previsão que passará a ser adotada a partir de 21 de novembro de 2023, com fundamento no artigo 10, incisos V a VII, c/c seu parágrafo terceiro, do Decreto nº. 4.449/02.

O patrimônio rural em afetação amplia o aproveitamento econômico do bem, tornando-se uma vantajosa espécie de garantia uma vez que a concessão de fração do imóvel em garantia não o obriga a passar pelo desmembramento prévio.

Com a implementação da nova garantia real na Lei do Agro, surgiu uma vantajosa melhora na qualidade das garantias oferecidas aos produtores rurais e redução dos custos operacionais, uma vez que quando o proprietário submete seu imóvel ou fração deste ao regime de afetação, concede maior segurança à concedente de crédito em caso de eventual inadimplemento do devedor.

Conforme preleciona o art. 10 da Lei sob o nº. 13.896/2020, uma vez concretizada a constituição do patrimônio rural em afetação, este se torna incomunicável em relação ao patrimônio remanescente.

Dessa forma, o imóvel rural se torna inalienável e não se comunica com outras dívidas ou obrigações, exceto as de origem trabalhista, previdenciária ou fiscal, bem como não poderá ser objeto de compra e venda, doação, parcelamento, decretação de falência ou recuperação judicial enquanto estiver submetido ao regime de afetação.

Posto isso, umas das vantagens de se constituir o patrimônio rural em afetação é a possibilidade de individualizar o imóvel rural do restante do patrimônio, sendo uma via interessante para melhor obtenção de taxas de juros e concessão de créditos em financiamentos ruais.

Fontes:

BRASIL. Lei nº 13.896, de 7 de abril de 2020. Diário Oficial da União, 2020. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2020/Lei/L13986.htm#view. Acesso em 16 de nov de 2022.

BRASIL. Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994. Diário Oficial da União, 1994. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8929.htm. Acesso em 16 de nov de 2022.

BRASIL. Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. Diário Oficial da União, 1993. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8629compilado.htm. Acesso em 16 de nov de 2022.

BRASIL, Lei nº. 4.449, de 30 de outubro de 2002. Diário Oficial da União, 2002. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/2002/d4449.htm. Acesso em 16 de nov de 2022.